Tahliye Davası ve Tahliye Sebepleri

Tahliye davaları, kanunda sayılan nedenlere dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkarmak için kiraya veren ya da yeni malik tarafından açılan davalardır.

Kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli olarak yapılmakla, herhangi bir fesih söz konusu olmadıkça kira dönemi sonunda kendiliğinden aynı şartlarla bir yıl daha uzamaktadır. Ancak devam eden kira ilişkilerinde bazı sebeplerle kiralananın tahliyesi gerektiğinde, kiracı kiralananı rızaen tahliye etmez kiralanan yerin tahliyesi sağlanmaktadır.

Hangi nedenlere dayanılarak tahliye davası açılabilmektedir?

Kanun koyucu, kira sözleşmelerinin hangi nedenlerle feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabileceğini kanunda tek tek belirtmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kiralayan,  davasını kanunda belirtilen bu nedenlere dayandırmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye nedenleri aşağıda sayılmıştır.

Bu kapsamda tahliye davaları;

• Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle,
• Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle,
• Kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle,
• Yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle,
• Kiralanan yerin yeniden inşası veya imarı nedeniyle,
• Kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtarı nedeniyle,
• Kiracının temerrüttü nedeniyle,
• Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde meskeninin bulunması nedeniyle,
• Kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme nedeniyle,
• Kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi nedeniyle,
• Kiracının iflası nedeniyle açılabilmektedir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında açılacak tahliye davalarının dayanağı olan tahliye sebeplerini kısaca açıklayalım.

Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı taahhüt etmesidir. Geçerliliği için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması ve kiralanan yerin boşaltılacağı tarihin açıkça yazılması gerekir. Kiracı kiralanan yeri taahhüt ettiği tarihte kiraya verene teslim etmek zorundadır. Aksi hâlde kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya doğrudan tahliye davası açmak suretiyle kiracının tahliyesini isteyebilir.

Bildirim yolu ile tahliyede kiracı, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilecektir.

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, alt veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa bu nedenle tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın samimi ve zorunlu olması elzemdir. Bu durumda, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kiralanan yeri sonradan edinen yeni malik de kendisinin, eşinin, alt veya üstsoyunun konut ya da iş yeri gereksinimi nedeniyle kiralanan yeri kullanmaya dair samimi ve zorunlu bir ihtiyacı var ise bu gerekçeyle tahliye davası açabilir. Bunun için kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması, kiracıya yazılı bildirimde bulunduğu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açması gerekecektir.

Kiralanan yerin yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yer kullanılamayacak durumda ise kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için kiralanan yerin esaslı bir onarıma ihtiyacı olduğunun objektif olarak ortaya konması ve tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığının ispat edilmesi gerekir. Bu halde, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Kiralanan yer, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltıldıktan sonra eski hâliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başka birine kiralanamayacaktır.

Kiracı kira borcunu ödemezse ve bu borç nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilir ise kiraya veren bu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.Bu iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde çekilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Bu durumda tahliye davası, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde ise iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılmalıdır. 

Kiracı kira bedelini veya yan giderlerini ödemezse kiralayan yazılı bildirimle bunların verilen süre içerisinde ödemesini, aksi hâlde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir. Kiracı kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini veya yan giderleri yine de ödemezse, kiralayan, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Anılı nedene dayalı tahliye davası yalnızca konut kira sözleşmelerinde uygulanabilmektedir.

Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaz ve komşulara gerekli saygıyı göstermezse kiraya veren otuz gün içinde aykırılıkların giderilmesini, aksi hâlde kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Buna rağmen aykırılık giderilmezse kiralayan tahliye davası açabilir.

Kiracı kiralanana kasten ve ağır zarar vermiş ise veya kiracıya süre verilmesinin bir yararı olmayacak ise ya da kiracının uymadığı yükümlülüğü sebebi ile kiraya veren, komşular ve kiracı ile aynı taşınmazda oturan kişiler açısından kira sözleşmesinin devamı çekilmez bir hâl almış ise kiraya veren süre vermek zorunda olmaksızın yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkına sahiptir.

Son olarak, kiraya veren, kiralanan yeri teslim ettikten sonra kiracının iflas etmesi hâlinde işleyecek kira bedelleri için kiracının kendisine güvence vermesi için uygun bir süre verebilir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmeyen kiralayan sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedip tahliye davası açabilir.